Segunda turma do STJ decide que há incidência de ITBI na retomada de imóvel de devedor fiduciante

Há discussão tributária nos tribunais acerca de ser devido ou não o recolhimento do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em virtude da consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário nos casos de inadimplemento pelo devedor fiduciante. A questão é importante porque impacta no custo dos contratos com garantia de alienação fiduciária, que é a mais utilizada nos contratos de aquisição imobiliária.

A tese dos credores fiduciários é, em suma, de que na consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, em razão de inadimplemento do devedor, não cabe o lançamento de ITBI, visto que inexiste transferência de propriedade, mas apenas alteração da posse direta do bem.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), pelo menos a sua 2ª Turma, em dois julgados recentes, entendeu, todavia, que o “fato de o credor fiduciário ter a propriedade resolúvel não significa dizer que não há transmissão de propriedade, nem que não ocorre o fato gerador do ITBI” – (REsp nº 1.837.704 – DF). Ou seja, o ITBI deverá ser recolhido pelo credor fiduciário para a consolidação da propriedade imóvel em seu nome. A justificativa para este entendimento é de que “a constituição da alienação fiduciária cria apenas um patrimônio afetado para se garantir a uma dívida empenhada, qualificando o credor ao agente fiduciário do contrato, sem a propriedade plena do bem” e que, portanto, “é a execução do contrato inadimplido que confere ao credor, a consolidação da propriedade, tornando efetiva a transferência do domínio e todos os poderes inerentes ao seu exercício” – (REsp nº 1.844.279 – DF).

Os julgados são os primeiros sobre o tema nas cortes superiores, não significando que o entendimento neles estabelecido será o predominante. Há de se ficar atento à discussão, entretanto, pois o custo maior para a retomada do imóvel em eventual caso de inadimplemento impacta diretamente no valor dos financiamentos de aquisição imobiliária.