O debate jurídico em torno dos reflexos econômicos no contexto da pandemia de Covid-19 tem sido intenso nos últimos dias.

Uma das principais preocupações diz respeito ao cumprimento de relações contratuais e ao consequente risco de judicialização em massa, tendo em vista, notadamente, as restrições governamentais e práticas que podem afetar, temporariamente, o regular desenvolvimento de atividades comerciais e de prestação de serviços.

Neste cenário, ao lado de medidas provisórias e normas infralegais já editadas sobre os mais variados assuntos, há projetos de lei em curso voltados a regular temas de direito privado, como o PL 1.179/2020 do Senado Federal (já aprovado, na forma de Substitutivo, naquela Casa), que desperta especial interesse aos locadores em geral e Fundos de Investimento Imobiliário, ao mercado de securitização de créditos e a toda cadeia de contratos formada a partir da renda de locação de imóveis.

São inúmeros os questionamentos surgidos acerca das novas regras propostas e do tratamento conferido às circunstâncias fáticas atuais pela legislação já em vigor.

Em atenção a este panorama, e com enfoque direcionado aos segmentos de Locação Corporativa, BTS e Shopping Center, algumas considerações pontuais merecem ser destacadas:

Negociação – O momento é de negociar e encontrar soluções adequadas a cada caso concreto (concessão de prazo, prorrogação, parcelamento, dispensa de encargos moratórios, dentre outras alternativas). As partes contratantes devem agir com boa-fé e colaboração recíprocas, buscando a preservação equilibrada dos pactos celebrados e de modo a evitar os riscos de uma eventual disputa judicial no atual contexto de incertezas.

Ações Judiciais e Liminares – No âmbito do mercado de locação corporativa, já existem ações ajuizadas diante da interrupção de atendimento presencial ao público imposta por decreto governamental. Há caso em que, sob o fundamento de onerosidade excessiva superveniente por acontecimento imprevisível, foi deferida ordem liminar para impedir a configuração de mora, a cobrança de débito e a retomada do imóvel, autorizando-se a suspensão temporária do pagamento de aluguéis e a sua posterior quitação de forma parcelada. Em outro processo, porém, negou-se pedido semelhante, dada a preexistência de débito. Ainda é possível que surjam iniciativas de revisar (já há decisão permitindo a redução temporária e parcial do aluguel) ou resolver contratos ou, conforme o caso, tentar justificar hipóteses de inadimplemento com base em excludentes de responsabilidade, como o caso fortuito ou a força maior.

Suspensão do Pagamento de Aluguéis (PL 1179) – Na versão aprovada pelo Senado, o artigo 10, que autorizava uma espécie de moratória aos locatários residenciais (gerando receio de extensão, por analogia, a locações comerciais), restou excluído e, por ora (o projeto ainda vai à Câmara dos Deputados e, se aprovado sem modificações, será submetido à sanção presidencial), afastou-se a possibilidade de suspensão temporária do pagamento de aluguéis.

Desocupação Liminar em Ação de Despejo (PL 1179) – De acordo com o art. 9º do projeto, está vedada a concessão de liminar, para desocupação de imóvel urbano, em ação de despejo distribuída a partir de 20/03/2020, mesmo que verse sobre locação não residencial. Vale mencionar que, por força dos arts. 54 e 54-A da Lei de Locações (Lei 8.245/1991), a retomada do imóvel em casos de BTS e Shopping Center sujeita-se ao procedimento da ação de despejo e, portanto, também seria abrangida pela nova proposição. Esta vedação e o efeito retroativo contemplado no PL (data fixada x início da vigência da futura lei) suscitam uma série de questionamentos.

Execução de Garantias e Aluguéis Vencidos – Na hipótese de inadimplemento, não existe, em princípio, impedimento algum à execução extrajudicial ou judicial de garantias contratuais, inclusive locatícias, ou mesmo em relação à cobrança de aluguéis e encargos da locação.

Despesas Condominiais, Tributos e Encargos Locatícios – Devem ser pagos normalmente, pois inerentes à conservação do imóvel que se encontra na posse do inquilino, não se confundindo com a prestação paga em contrapartida à fruição do bem.

Revisão e Resolução de Contratos (PL 1179) – O art. 6º do PL deixa claro que, na execução do contrato, as consequências da pandemia não terão efeitos jurídicos retroativos. Já o art. 7º estipula que o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização e a substituição do padrão monetário não serão considerados fatos imprevisíveis na revisão ou resolução contratual regulada pelo Código Civil. Contudo, esta previsão não prevalece sobre as regras próprias da Lei de Locações, conforme ressalva constante do parágrafo primeiro do mesmo artigo. Em matéria de Locação Corporativa, BTS e Shopping Center, convém recordar que, em geral, tanto a lei quanto a jurisprudência prestigiam as condições livremente pactuadas no contrato.

Força Maior, Caso Fortuito, Teoria da Imprevisão, Base Objetiva do Negócio e Onerosidade Excessiva – Todas essas regras e teses não funcionam como uma fórmula generalizante ou de invocação abstrata. Pelo contrário, dependem de comprovação a ser verificada caso a caso e da presença de requisitos específicos, os quais, muitas vezes, poderão ser afastados pelo locador em relações ajustadas sob a modalidade Corporativa, BTS ou Shopping Center.

Equipe THV Advogados

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