Multipropriedade e a atuação da CVM

Em 02 de maio, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) divulgou parâmetros que podem provocar a sua atuação diante da oferta de empreendimentos imobiliários estruturados sob o regime de multipropriedade.

A decisão foi tomada pelo colegiado da autarquia em sua reunião de nº 14, em resposta a consulta, formulada pela área técnica, envolvendo a oferta de cotas de um empreendimento situado no interior do Estado de São Paulo.

Segundo o órgão, a depender das circunstâncias concretas, os contratos de “time sharing”, aliados a pool voluntário de locação e ofertados publicamente, podem ser caracterizados como contratos de investimento coletivo (CIC) submetidos à disciplina normativa do mercado de valores mobiliários.

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A decisão consagrou a ideia de que a essência econômica da operação deve prevalecer sobre a forma jurídica
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Desde já, é importante esclarecer que a multipropriedade imobiliária (ou time sharing) não é, na sua essência, um valor mobiliário – que, portanto, não resta caracterizado pela simples oferta pública de unidades estruturadas sob aquele regime, como reconhece o órgão. Cuida-se, na verdade, de um direito real que assegura ao seu titular, primordialmente, uma fração de tempo para uso exclusivo de determinado imóvel.

Os multiproprietários compartilham, em regime condominial, a propriedade do bem, que é fracionada em períodos de tempo para utilização de maneira alternada.

Voltado a destinos de férias, o sistema de time sharing, em princípio, objetiva proporcionar o acesso a resorts, casas ou apartamentos no campo ou na praia, para fins turísticos e de lazer.

Contudo, além do uso próprio, outros direitos são conferidos ao multiproprietário, como ceder a sua fração de tempo em locação, onerá-la ou aliená-la a terceiros.

Aliás, neste tipo de investimento, tem sido frequente a formação de pool de locação ou a associação a serviços e gestão hoteleiros.

Portanto, o período adquirido pode ser usufruído diretamente no respectivo empreendimento ou através de intercâmbio para outra unidade do mesmo grupo hoteleiro, locada por conta própria ou disponibilizada no sistema de pool.

Ainda assim, este cenário, por si só, não impõe a fiscalização da Comissão de Valores, mesmo porque, a rigor, o modelo de multipropriedade não se confunde com o de condo-hotel, já regulado pela Instrução CVM 602/2018.

Conforme decidido pelo colegiado, para se concluir sobre a existência de um CIC, é preciso analisar a substância econômica da transação, atribuindo-se menor importância à formatação jurídica. Isso implica avaliar os arranjos contratuais que dão suporte à oferta do investimento imobiliário e a forma como este produto é oferecido ao mercado.

De acordo com o entendimento fixado, a venda de unidades imobiliárias combinada com a criação de um pool de locação não caracteriza, necessariamente, um valor mobiliário, salvo se a adesão a este sistema de administração for compulsória, seja por força de cláusula contratual ou restrições significativas de direitos, seja em decorrência do fato de a exploração, direta e individual do imóvel, ser economicamente inviável.

Por analogia aos critérios aplicados aos condo-hotéis, a obrigatoriedade de participação no pool é vista como um elemento de distinção.

Logo, se a fração temporal adquirida, no caso da multipropriedade, puder ser colocada, voluntariamente, no pool, a configuração do CIC pode restar mitigada.

Cabe, portanto, perquirir, em cada caso concreto, se estão presentes os requisitos do inciso IX do artigo 2º da Lei 6.385/1976, ou seja, se o contrato coletivo ofertado, publicamente, gera direito de participação, parceria ou remuneração e os rendimentos esperados (a expectativa de rentabilidade) advêm, preponderantemente (na visão do Colegiado), de esforços do empreendedor ou de terceiros.

Neste sentido, a CVM sinalizou que devem ser considerados aspectos como a motivação dos investidores e a intenção manifestada pelo empreendedor na promoção do investimento (o enfoque do esforço de venda e a influência na tomada de decisão pelo adquirente).

Vale lembrar que o debate no âmbito da autarquia abordou a jurisprudência estadunidense, ao citar, como referência, as diretrizes fixadas no “Howey Test” para identificação de oferta de “security” em negócios imobiliários, bem como as variáveis interpretativas a partir daí construídas pela SEC (Securities and Exchange Commission) e pelos tribunais daquele país.

Em resumo, a decisão consagrou a ideia de que a essência econômica da operação deve prevalecer sobre a forma jurídica, cujo papel seria secundário.

Embora se trate de um processo de consulta oriundo de antiga reclamação relacionada a caso particular, o relator do voto acolhido pelo Colegiado aproveitou para traçar orientações gerais à área técnica quanto a futuras questões similares e, ainda, destacou a atualidade do assunto em face da edição do novo marco legal (a Lei 13.777/2018, que incluiu o tema no Código Civil), o qual, acredita, tornará a multipropriedade imobiliária mais popular.

Neste passo, é fundamental que a autarquia siga com uma postura cautelosa a respeito do tema, de modo a não dar ensejo à criação de etapas burocráticas desnecessárias (e, muitas vezes, meramente arrecadatórias de taxas) no desenvolvimento de empreendimentos time sharing, tão relevantes para o mercado imobiliário e a economia do país, especialmente em momento de almejada recuperação.

Por fim, em prestígio à segurança jurídica que o mercado merece, é igualmente relevante que o padrão de conduta da CVM seja guiado por critérios objetivos no tratamento do tema.

Luiz Augusto Haddad Figueiredo é advogado e sócio do escritório Tavares, Haddad e Vanetti – Advogados Associados.