STJ decide que o prazo de cinco anos para a denúncia vazia em contrato de aluguel de menos de trinta meses é contado do início da locação do imóvel

O Superior Tribunal de Justiça julgou recentemente que o termo inicial para a contagem do prazo para a denúncia vazia (sem necessidade de justificativa para o encerramento do contrato de locação), na hipótese de contrato de aluguel firmado por prazo menor que trinta meses, coincide com a formação do vínculo contratual, isto é, começa a fluir com o início do contrato e não depois de encerrado o prazo determinado (previsto no contrato).

No caso julgado, a locação teve o contrato firmado pelo prazo determinado de um ano. Em primeira instância, a ação de despejo foi julgada improcedente sob o fundamento de que o prazo legal de cinco anos para a desocupação de imóvel por denúncia vazia tem início quando termina o período original de vigência do contrato. O Tribunal de Justiça da Bahia (TJBA), por sua vez, entendeu que, segundo a Lei de Locações, o prazo discutido nos autos é contado a partir do surgimento do vínculo contratual nos casos de locação por menos de trinta meses. A parte locatária (inquilina) recorreu da decisão do TJBA, a qual foi mantida pelo STJ.

O relator do recurso especial no STJ destacou que “a locação por prazo indeterminado não traduz uma nova contratação, senão o mero prolongamento da avença originária, vigendo ininterruptamente desde que a posse direta do imóvel é transmitida ao locatário – em regra, com a simbólica entrega das chaves”.

O sócio Leonardo Tavares destaca que “a decisão do TJBA, mantida pelo STJ, parece a mais acertada. E é justamente por conta de casos como esse que os contratos de aluguel residenciais são geralmente firmados em trinta meses ou mais. Contratar por prazo menor dificulta a retomada do imóvel pelo locador, já que a denúncia vazia, aquela sem necessidade de justificativa para encerrar a locação, tem requisitos específicos e mais restritivos que na hipótese de locação igual ou superior a trinta meses”.