Quem vai comprar um imóvel costuma começar pela visita, pelo preço e pela negociação. A análise jurídica deveria vir antes de tudo isso, e ela começa por um documento: a certidão de matrícula. É ali que está registrada a história do imóvel, e é ali que aparecem os problemas que podem comprometer a compra.e é a matrícula
Todo imóvel regularizado tem uma matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis da região onde está localizado. Ela funciona como um prontuário: desde que foi aberta, registra em ordem cronológica cada venda, doação, herança, financiamento, penhora ou alteração da construção.
O registro é público. Qualquer pessoa pode pedir a certidão de qualquer imóvel, sem precisar ser o dono e sem justificar o motivo. Muitos cartórios já atendem pela internet, e o custo é baixo perto do valor do negócio. Peça sempre uma certidão atualizada, emitida há no máximo 30 dias.
Quem é o proprietário:
Só pode vender o imóvel quem aparece como dono na matrícula. Se a pessoa que está negociando não é essa, a negociação já começa com um problema sério.
Se há ônus sobre o imóvel.
Hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto e indisponibilidade ficam anotados na matrícula. Nem todos impedem a venda, mas cada um tem consequências diferentes. Uma penhora, por exemplo, pode levar o imóvel a leilão para pagar uma dívida do vendedor. Um usufruto permite que outra pessoa continue morando no imóvel ou recebendo o aluguel, às vezes pelo resto da vida. Já a indisponibilidade impede a venda regular enquanto estiver em vigor.
O histórico de transmissões.
Vendas ou doações em intervalos muito curtos merecem atenção. Em alguns casos, indicam que um antigo dono tentou proteger o patrimônio de credores. Quando isso aparece, a pesquisa deve alcançar também os proprietários anteriores.
Se a construção está averbada.
A área construída que existe no local precisa estar anotada na matrícula. Ampliações não regularizadas podem impedir o financiamento bancário e sujeitar o imóvel a multas ou embargo da prefeitura.
Outros documentos do imóvel.
A matrícula é o ponto de partida, mas não esgota a análise. Dívidas de IPTU e de condomínio acompanham o imóvel, e não o antigo dono. Quem compra sem verificar pode acabar responsável por débitos que não gerou. Por isso, é importante pedir a certidão negativa de IPTU na prefeitura e uma declaração de quitação assinada pelo síndico ou pela administradora do condomínio.
Também vale confirmar se existe o Habite-se, documento da prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado. Sem ele, a construção não pode ser averbada na matrícula, o que costuma dificultar o financiamento.
Ter o documento não basta.
Uma averbação de poucas linhas pode esconder uma penhora. Uma certidão vencida não comprova nada. O que protege o comprador é a leitura correta desses documentos, feita antes de qualquer pagamento.
Como o escritório pode ajudar.
O escritório Tavares, Haddad e Vanetti Advogados Associados atua há mais de 20 anos em direito imobiliário. Na compra de um imóvel, analisamos a matrícula e as certidões, explicamos ao cliente o que cada informação significa e apontamos os riscos antes da assinatura. Se você está prestes a fechar um negócio, fale com a nossa equipe para entender como funciona essa análise.
