Quando existe o direito ao fundo de comércio (ponto comercial) na locação?

Na locação não residencial, para ter direito ao ponto comercial e, por conseguinte, dele dispor e pela eventual perda dele ser indenizado, o locatário (inquilino) deve preencher os requisitos para a proposição da ação renovatória, demanda que, em suma, obriga o locador a renovar a locação. Os requisitos legais para o locatário ter direito à ação renovatória, por sua vez, estão estabelecidos no art. 51 da Lei de Locações e são os seguintes:

I – o contrato a renovar esteja celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; e

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

E mais, a ação renovatória deve estar ajuizada no interregno de 1 (um) ano, no máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor (art. 51, § 3º, da Lei de Locações).

Sem a observância dos requisitos acima, inclusive, o prazo de ajuizamento da ação, não direito à renovatória. E, como decido pela Justiça: “não possuindo a locatária direito à renovação compulsória do contrato de locação, igualmente não possui direito à indenização pelo fundo de comércio” – (TJSP – Apelação º 1001269-21.2017.8.26.0565).

Portanto, para ter direito ao ponto comercial e, por consequência, negociá-lo ou ter o direito a ser indenizado quando da perda dele, o locatário deve antes verificar se faz jus à ação renovatória. Se não houve direito à renovatória, não há o fundo de comércio (ponto comercial). Nesta última hipótese, o locador poderá retomar o imóvel sem ter que indenizar o locatário.